Se observarmos como se forma uma bolha em uma pintura de parede por exemplo, vamos ter uma certa noção do que seja uma bolha.
Vamos trabalhar com uma analogia simples:
Imagine que uma parede seria a lei de oferta e de procura e a pintura os preços. Se ela estiver reta, lisinha e bem pintada o mercado está auto regulado, ou seja, os preços estão de acordo com a lei de oferta e procura, preços altos significam que há mais procura do que oferta e preços baixos significam o oposto, muita oferta e pouca procura. Se vamos à feira e temos muita oferta de tomates o preço cai, naturalmente se tivermos escassês de tomates o preço sobe. Isso significa que o mercado está auto regulado, não importa se os preços estão altos ou baixos o mercado está funcionando como deveria.
Agora vamos imaginar que esta parede não esteja reta e lisinha, isso significaria que a lei de oferta e procura não estaria em conformidade com o mercado.
Como seria isso?
Vamos analisar um mercado de preços altos e baixa procura.
O que poderia estar acontecendo?
Exclusividade de produtos, não existe concorrência, baixa produção para demanda, novidade no mercado. Mas nada disso caracterizaria uma bolha imobiliária
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Agora vamos ver o oposto, preços baixos e e alta procura. O que poderia estar acontecendo?
Esse mercado é o sonho de consumo de qualquer sociedade, embora meio utópico, pode ocorrer, baixo custo de produção, muita concorrência com gênero de utilidade geral ou de necessidade básica, pode manter os preços baixos mesmo com uma procura muito alta. Esse seria o mercado estabilizado com preços baixos.
Vamos ver os preços baixos com baixa procura. O que seria isso?
Produto de baixa qualidade, pouca necessidade, má fama. Isso pode ser facilmente caracterizado com a velha expressão no meio de vendas que seria vender geladeira para esquimó, ou mesmo roupas de frio no agreste nordestino. Aquele tipo de produto que ninguém quer e que o vendedor te dá o dinheiro para você comprar.
Por último e, não menos importante, vamos ver o mercado de preços altos com alta procura. O que seria isso?
Bolha imobiliária?
É esse tipo de mercado que estão tentando caracterizar como bolha imobiliária. Mas, como analisamos as outras formas desse mesmo mercado, vamos ver de perto essa " bolha". O que poderia ser isso?
Nada mais nada menos do que um mercado super aquecido de produtos cujo valor agregado é alto e de muita necessidade básica. Imóveis se encaixam perfeitamente nesse caso. Não há hoje no mercado brasileiro nenhum produto com maior valor agregado e tão necessário quanto a casa própria.
Vamos voltar à "bolha". Imaginemos a parede reta e lisinha sendo o mercado e a pintura os preços. Como acontece a bolha na pintura?
A tinta se descola da parede e cresce além da uniformidade da pintura sem se romper do todo , ou seja, aquele cantinho fica fora dos padrões de uniformidade da parede, que pode ou não ser romper, mas só é bolha se não há rompimento, caso haja, explóde e deixa de ser bolha.
Seria como se os preços se descolassem do mercado e crescessem por conta própria ficando acima dos preços regulares das negociações vigentes. Vamos colocar em termos práticos.
Num primeiro momento, uma bolha seria o aumento de preços em desacordo com a lei de mercado: Oferta X procura = preços. Portanto, essa variante deve ser observada para se temer uma bolha.
Num segundo momento essa "bolha", necessariamente, deve considerar o acompanhamento da renda em relação aos preços, se a renda não estiver acompanhando o aumento de preços é bom temer uma bolha, pois esses preços que sobem, sobem, sobem, um dia vão ter que cair, cair, cair nas mesmas proporções que subiram para que o mercado novamente se auto regule.
No caso de Brasília, esses preços vêm subindo desde 2005 e o volume de negócios também, ou seja, está havendo realmente valorização devido ao poder aquisitivo estar acompanhando esse aumento de preços, caso contrário, as negociações parariam e os imóveis ofertados encalhariam como roupa de inverno à venda no verão. De acordo com a FGV os índices de inadimplência imobiliária vêm caindo desde 2005 e o volume de negócios nunca esteve tão aquecido, o que descarta de vez uma bolha imobiliária.
Com todas as medidas adotadas pelo governo federal tais como: Programas sociais para aquisição da casa própria (minha casa minha vida), facilidade de crédito para imóveis populares, aumento real da renda desde 2002, a procura por imóveis superou as expectativas.
Mesmo havendo esse aquecimento do mercado, o número de inadimplências vem diminuindo desde 2005. Isso significa que os próprios consumidores estão privilegiando o pagamento de suas residências e reduzindo o consumo de outros bens considerados menos prioritários.
O controle do crédito também é bastante rígido no Brasil, os bancos não aprovam financiamentos que superem a capacidade de endividamento das famílias e o sistema de hipotecas não permite que imóveis com financiamentos se tornem garantia fiduciária.
Portanto, não existem condições propícias a uma bolha imobiliária no Brasil.
O que está acontecendo atualmente?
O mercado imobiliário sofreu um grande período de estagnação, fazendo com que os preços dos imóveis ficassem praticamente inalterados, sem valorização, acompanhando apenas o valor perdido com a inflação anual. É uma recuperação dos preços que ficaram estagnados durante um longo período na economia brasileira devido a uma crise no setor da construção civil que durou tempo demais. Esses preços ainda não voltaram ao patamar real. O responsável por tudo isso é o crescimento econômico do Brasil nos últimos anos. Todo crescimento vem acompanhado de valorização e aumento, o que é absolutamente normal desde que a renda acompanhe este crescimento e se formos pesquisar, em 2002 o salário mínimo correspondia a U$D80,00 e atualmente corresponde a U$D 321,00 um aumento real de mais de 400%.
Portanto, se o seu medo de investir em imóveis era por causa de uma provável bolha imobiliária fique tranquilo pois os economistas são unânimes em descartar uma bolha no Brasil.
Outra garantia inegável em relação a este investimento é o fato de nunca ter havido desvalorização imobiliária no Brasil. Nunca se ouviu dizer que um imóvel ficou mais barato um ano depois, muito pelo contrário os imóveis por maior que seja a crise jamais desvalorizam devido à demanda ainda ser muito maior que a oferta. De acordo com economistas, o Brasil ainda carece de residências que devem manter o mercado aquecido por mais dez anos até que os preços se estabilizem de vez.
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9 comentários:
Discordo de você. A renda da população não tem aumentado 20, 25% ao ano como têm aumentado os preços dos imóveis. E mais, o custo de construção não tem aumentado tanto assim a ponto de justificar o aumento nos preços. Trata-se de pura especulação por parte das construtores e investidores em imóveis.
Agradeço seu comentário, mas não sou eu quem afirma isso, são os economistas. Veja neste blog " Economistas negam existência de bolha imobiliária no Brasil" reportagem da Globo. Sobre o aumento nas construções é importante saber que os custos têm aumentado sim, valores de terrenos ofertados pela terracap aumentaram mais de 100%, custos com implantações e impostos também, aumento de salários devido à falta de mão-de-obra na construção, isso não para. A valorização se deve ao aumento do valor agregado dos imóveis ofertados, ausência de oferta nas áreas tombadas e à necessidade por imóveis de melhor qualidade. O aumento da renda é tão explícito que a classe média hoje constitui 73% da população brasileira - fonte FGV.
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Grande abraço.
Se o terreno foi comprado há 2, 3 anos, não tem porque, após esta compra, o valor subir tanto. Basta o índice do INCC. O resto é tentativa desenfreada de lucros rápidos.
Renda das famílias: será que a renda subiu tanto assim, desde 2008, 2009? A possibilidade de compra se deve ao financiamento, e mesmo assim, é um dos mais caros do mundo.
Acho que chegou a hora das construtoras mostrarem no papel o tamanho dos custos e lucros, pois a conta não fecha.
O assunto em questão não é a valorização imobiliária e sim o que é bolha imobiliária e a inexistência de uma no Brasil. Não sou eu quem afirma e sim economistas (veja reportagem neste blog). Quanto a terrenos antigos, isso não impede a construtora de obter os ganhos na valorização do terreno, pois outras empresas que adquiriram agora já pagaram o novo preço (aumentado pela TERRACAP). Quem compra quer valorização futura, senão não seria investimento. Aproveito para informar que a previsão dos economistas é de mais aumento (veja reportagem neste blog). O mundo investe em média no setor, de 30 a 40% do pib. No Brasil esses investimentos não chegam a 4%. Se você pretende adquirir é melhor correr, quem não comprar onde quer vai acabar morando onde não quer. O mercado não vai mudar por causa de nossa insatisfação e o governo demora para pagar, mas para cobrar é implacável. As construtoras estão sujeitas à lei de oferta e procura, qualquer empresa no mundo capitalista sabe que deve baixar os preços quando a procura cai, o que não está ocorrendo. Resumindo: Os preços não vão cair, o mercado está aquecido e ainda há muito espaço para investimentos. Portanto, compre perto antes que seu dinheiro só dê para comprar fora do DF, onde a valorização é infinitamente menor.
Grande abraço. Léo Santarem
o que justifica lançamentos em aguas claras a 6.000 o metro quadrado se tem prédios em acabamento, muitos muitos mesmo, a 4.000 ? Não vejo outra realidade senão a ganância dos donos de construtoras, corretores e especuladores. Tem muito imóvel anunciado há mais de um ano sem comprador. O sinal amarelo já acendeu, até porque sinalizam a redução drástica do crédito até 2013.
Caro Anônimo: Em primeiro lugar agradeço o comentário. Para responder ao seu questionamento é necessário que você saiba o que é mercado de futuros e como ele funciona. Se uma construtora cobrasse o valor atual de um imóvel por um empreendimento futuro iria à falência. Também é necessário que a amostra de comparação tenha exatamente as mesmas características do lançamento futuro para que se possa pensar em comparar. Resumindo, o imóvel pronto que custa R$4.000 atualmente, custou muito menos em seu lançamento e hoje custa esse valor no mercado. Ao contrário do que você disse, o governo estuda aumentar os investimentos em financiamentos imobiliários em razão de uma demanda reprimida e muita carência de imóveis de todos os padrões, especialmente de classe média, que saltou de menos de 30% para 73% da população brasileira em menos de 10 anos.
Não existe luz amarela acesa em nenhum mercado brasileiro, basta observar o volume de negócios efetuados diariamente. Quem fica parado pensando na ganância de construtoras e corretores, acaba sendo obrigado a comprar o imóvel de seus sonhos no lugar de seus pesadelos, pois o preço está aumentando, vai aumentar muito mais e construtoras e corretores continuarão vendendo, pois quem manda no mercado é a lei de oferta e procura e não a vontade de um segmento do mercado.
Falência? Não acredito em falência. Se pequenos construtores conseguem lucro de 100% construindo casas populares, como construtores que levantam espigões de 200 apartamentos não consegue um excelente lucro? Se não desse tanto lucro assim, já teriam ido para outro ramo empresarial. Os empresários da construção civil estão rindo à toa.
Caro anônimo, gostaria que você informasse as fontes de suas informações. Em todas as minhas postagens sempre incluo as fontes de informação para que as pessoas possam verificar. Dizer que construtoras têm 100% de lucro é mera especulação se não vem seguida de fontes fidedignas de informação. Grato pela postagem. Léo Santarem.
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