CONSÓRICO IMOBILIÁRIO X IMÓVEL NA PLANTA

Consórcio Imobiliário - Como funciona 

A grande vantagem do consórcio imobiliário sobre os financiamentos bancários é terem taxas de correção muito mais baixas. Comparados ao SFH (Sistema Financeiro da Habitação), o consórcio de imóveis leva vantagem ao possibilitar a compra de um segundo imóvel financiado.

O princípio de como funciona o consórcio de imóveis, como o de veículos, é simples: você define um valor que deseja receber de acordo com o tipo de imóvel que tem em vista e adere a um grupo. Uma empresa administradora de consórcio tem o prazo de 90 dias para formar um grupo que comporte um número predeterminado de consorciados.

Como norma genérica, as administradoras obtêm o número de consorciados por grupo multiplicando por dois o número de meses previstos. Assim, no caso de imóveis, se o prazo do grupo for de 180 meses (15 anos), o número mínimo de cotistas será de 360.

Cartas de crédito

As administradoras contemplam os cotistas de um grupo de consórcio com um crédito em dinheiro. Os valores das cartas vão, em média, de R$ 50 mil a R$ 200 mil. Os prazos de financiamento não são predeterminados, mas, como um imóvel é um bem de valor elevado, o prazo costuma ser longo, de 150 ou 180 meses, como em outros financiamentos imobiliários.

Se a situação financeira do grupo está em ordem, as administradoras entregam duas cartas de crédito por mês --em geral, uma por sorteio e outra por lance. O contemplado pode escolher um imóvel em qualquer cidade brasileira e indicar quando vai adquiri-lo e qual o nome do vendedor. O consórcio, então, compra o imóvel no valor da carta de crédito.

A exigência é que o imóvel, novo ou usado, esteja pronto, com documentação completa. O motivo dessa precondição é o fato de o imóvel permanecer hipotecado -uma garantia da administradora- até que o cotista pague todas as prestações contratuais

                                             

Imóvel na planta - Como funciona

Uma das vantagens da aquisição de imóvel na planta é que durante o período de captação  ( os meses oferecidos pela construtora para que o adquirente pague parte do valor total do imóvel, geralmente 100 meses), não existem taxas de administração nem juros, apenas o INCC - Índice Nacional da Construção Civil, que incide no valor do imóvel cada vez que há correção nesse índice, o qual reflete no valor da parcela a ser paga a cada mês.

A aquisição é feita com imóvel pré determinado, em local pré estabelecido e com características já sabidas, garagem, elevadores, acabamentos, áreas de lazer e tudo o mais que a construtora oferece com data pré determinada de entrega, geralmente três anos, diferente do consórcio que não estabelece qual será o imóvel adquirido, nem local, nem data.

 Outra vantagem de se adquirir na planta é que o adquirente passa a contar com a valorização imobiliária ocorrida durante o período de captação, ou seja, o valor da captação só é acrescido de INCC em prestações pré determinadas, enquanto toda a valorização daquele imóvel, ocorrida no período, vai para o bolso do adquirente por se tratar de compra de um negócio futuro.

Após o período de captação, que pode ser feita de várias maneiras, com ou sem intermediárias, o imóvel já estará em vias de ser entregue, nas chaves. Só então será utilizado um financiamento bancário o qual incidirão todas as taxas normais do SFH sobre o valor restante do pagamento total do imóvel.

Os dois tipos de aquisição são baseados em negócio futuro, o que impede aos consórcios e construtoras de cobrarem juros, pois o adquirente ainda não possui bem algum. No caso dos consórcios não há INCC, mas há taxas de administração que devem ser verificadas antes de se fazer esse tipo de negociação. No caso da aquisição na planta, deve-se verificar a credibilidade da construtora, o INCC do ano anterior, o memorial descritivo do imóvel a ser adquirido registrado em cartório.

Carta de crédito X captação

A carta de crédito é dada por sorteio ou por lance, tem um valor especificado que pode ou não cobrir o valor do imóvel pretendido, vai depender do tipo de consórcio adquirido, quanto maior o valor do bem pretendido, maior o valor mensal a ser pago e maiores serão as taxas de administração cobradas pelas administradoras.

A captação é feita diretamente com a construtora, sem burocracias, respeitadas as condições de aquisição do adquirente, não incidem taxas de administração, mas incide o INCC.

A grande vantagem de se adquirir na planta é que toda a valorização daquele imóvel durante o período de captação fica para o adquirente, não incidindo juros ou correções sobre o percentual de valorização que, dependendo do imóvel, pode chegar até 30% em um ano.

No caso dos consórcios não há valorização e se o imóvel pretendido se valorizar em função da região, qualidade ou reformas, a carta de crédito não cobrirá e outro imóvel deverá ser buscado, portanto, não é possível associar a carta a qualquer imóvel, é necessário aguardar o sorteio ou lance para depois escolher o imóvel.

Se você tem o capital necessário para dar de sinal na aquisição na planta, este é o melhor negócio para você, sem dúvida. Adquira o seu e ganhe na valorização imobiliária de negócio futuro.

Se você não tem o capital necessário para dar de sinal na aquisição na planta, o melhor para você é o consórcio, pois este não exige sinal e pode ser uma forma de se capitalizar. Adquira o seu e torça para ser sorteado o mais breve possível.

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